案件审理法院：江苏昆山市人民法院
诉讼原告：仲秋明(化名)
诉讼被告：昆山某房地产开发有限公司
委托代理人：江苏尚韬律师事务所陈瑞良律师
江苏苏州王建华律师事务所王建华律师
案件简况：
2003年7月10日，原、被告双方签订一份商品房购销合同，约定原告向被告购买昆山某山庄别墅房一套，房屋总价176万元，交房时间为2003年12月31日前。合同同时约定：逾期交房违约责任、逾期交付配套安保系统责任、逾期向买受人提供办理产权证所需手续的违约责任，以及违约金计算办法等。原告2004年2月6日领取入伙通知书，实际交房日期为2004年11月1日。
原告于2006年3月24日向法院提起诉讼，诉称被告逾期交房、安保系统交付时未处于适用状态、未按期提供原告办理产权证手续。要求法院判令被告承担违约责任，赔付原告逾期交房违约金（自2003年12月1日起至2004年11月1日止）161568元；逾期完成安保设施违约金252912元；逾期提供办证违约金3520元，合计418000元，被告承担诉讼费。为此原告提供相关证据有商品房购销合同一份、入伙通知书领取签名表一份、收据一份、入伙手续书一份及个人住房借款合同一份。
双方争议焦点:
1、
交房时间的认定
2、安保系统完成与否的认定
3、逾期办证的归责的认定
案例分析：
1、 被告律师认为：原告于2006年4月26日起诉主张逾期交房违约金已过二年诉讼时效，因此其主张法院不应支持；被告律师还认为：原告于2004年2月5日领取了入伙通知书，虽然该通知书未明确双方办理房屋交接手续的具体时间，但其内容表明被告可向原告交房，故被告认为应以签收入伙通知书的时间认定为被告通知交房的时间；原告在签收该入伙通知书后即可向被告要求办理交房手续，如因被告原因未能交房，则原告可主张此后至被告实际交房日期间的逾期交房违约责任；但原告当时并非就此情况在签收入伙通知书时要求被告方加以说明，因此对原告关于应按实际交房时间作为被告履行交房义务时间的主张法院也不应予以支持；
2、关于安保系统完成与否的认定问题。被告律师认为原、被告在买卖合同中约定“区域安保系统配套完成”，合同附件中约定“智能化基本配套到户”，但对安保系统或智能化均未作进一步解释，故原告不能直接以产品说明书内容认定为安保系统或智能化所应达到的要求，而应按一般通常意义上的理解，如报警等功能的到位即可视为安保系统的配套完成；被告提供的网络智能控制数据终端(NDT—300)已安装并投入使用二年多，虽然部分功能不到位，但其中既有客观原因，如有些功能的开通尚需用户以个人使用者名义向相关其他部门进行申报，办理相关手续，这些事项必须有原告的配合，需要通过被告对该系统调试实现的功能基本已经实现，故不能以部分功能的欠缺而否定安保系统的完成。因此对原告关于安保系统未达到使用条件的主张，法院不应予以支持。
3、关于逾期办证归责事由。被告律师认为，原告方未能在合同规定的时间内办妥房屋初始登记，其原因双方都有一定责任。
法院判决：
一、被告昆山市某房地产开发有限公司支付原告逾期办证违约金3520元，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告宋金城关于要求被告昆山市捷利房地产开发有限公司支付逾期交房和安保设施未达使用条件的违约金的诉讼请求。
案件受理费8780元，其他诉讼费4380元，财产保全费2670元，三款合计15830元，由原告负担15700元，被告昆山市某房地产开发有限公司负担1 30元。被告负担部分已由原告预交，本院不再退还，被告在支付逾期办证违约金时一并给付原告。
律师提示：
对购房消费者
1、购房者除对合同每项条款多加揣摩外，还要注意各条款适用条件和时效问题，房地产方一旦出现违约行为，及时在时效内向其提出书面申明，并备案；
2、对涉及所购房产附属的一些设备、设施有关的合同条款，最好请对该设备熟悉或者使用过的内行朋友一起审查，因为有些新设备、设施功能比较多，有的可区分为“独立”或称：“内部”与“入网”或称“外部”功能。后一功能的适用往往需要户主自已通过向有关部门申报或缴费得到授权后才能开通使用，比如有线电视、本案涉及的联防安保系统等。
对房产商
加强销售人员的培训工作，正确处理好促销与服务义务之间的关系；对购房合同中的条款有义务向购房者进行解说，双方对某条款内容的理解不能达成一致的，可以共同约定一个第三方作为最终解释权人，或者将协商后达成一致的意思形成合同补充条款，附录在合同后。
陈瑞良律师简介：
陈瑞良，男,江苏尚韬律师事务所执业律师,高级合伙人，
律师执业证号：100589112924
早年毕业于西南政法大学
1993年获中国司法部证监会颁发的从事证券法律业务资格.
江苏省知名律师
历任苏州涉外律师事务所主任律师
历任苏州律协律师代表大会常务理事
苏州市仲裁委员会仲裁员
1996年赴新加坡David Chong & Co (新加坡张国华律师事务所) 执业，有境外执业经历
业务专长：涉外事务、房地产投资管理、金融证券等法律服务项目
主要服务客户：江苏移动通信有限责任公司苏州分公司、苏州吴宫大酒店有限公司、苏州中兴高尔夫有限公司、苏州兴丽房产有限公司、江苏诚泰投资担保集团、苏州苏福马股份有限公司、昆山捷利房地产有限公司、昆山市阳光房地产有限公司等
个人邮箱：chen@shangtaolaw.com |
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