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案情介绍
尤某（男）与李某（女）于2000年12月在苏结婚，婚后育有一女尤女（2001年12月生），后尤某于2006年4月向苏州市金阊区人民法院提出离婚诉讼， 2006年5月16日法院判决不准离婚。2007年1月尤某再次向南京市白下区人民法院起诉要求与其妻李某离婚，并分割夫妻共同财产。2007年3月法院判决如下：
一、准予原告尤某与被告李某离婚。
二、婚生女尤女由被告李某抚养，原告尤某自判决生效之月起每月15日前给付尤思抚养费2500元，至其18周岁，此款每月由尤某交给被告李某。
三、南京市兰亭苑房屋一套权利义务归被告李某所有，自2007年2月起因上述房屋所产生的贷款由李某负责偿还。
四、苏州市彩香花园住房一套权利义务归原告尤某所有。
五、原告尤某于本判决生效之日起十五日内支付给被告李某房屋补偿款177975.27元。
六、苏A××××索纳塔轿车一辆归原告尤某所有，自2007年2月起因上述车辆发生的贷款由尤某负责偿还。原告尤某于本判决生效之日起15日内一次性支付给被告李某车辆折价款28500元。
判决生效后，尤某履行了判决内容，将其原来是其名下的南京市兰亭苑房屋登记过户给了李某，而判决前为李某名下的房屋-------苏州市干将路苏州市彩香花园一套住房，李某却迟迟不办理过户至尤某名下，尤某无奈之下只能申请法院强制执行，法院执行庭在执行过程中发现，被执行人李某已于2006年7月第二次诉讼前已将该房屋转让给了案外人，并已经办理完毕登记过户手续，执行只得中止。
至此，尤某在经历了一次失败的婚姻后，又几乎损失了他所得的房产，同时还承担了法院判决的高额抚养费和房屋补偿费（判决后已经支付），更为糟糕的是，尤某年迈的父母住在苏州市彩香花园住房一套内，这套房屋当初购置时就是打算给尤某的父母居住养老。前妻周密的安排与计划使这一切都泡了汤，尤某只得再次拿起法律的武器，去讨回应该属于自己的权利。
诉讼策略的选择：
之后，本律师作为尤某代理人介入该案处理尤某与李某的房产纠纷一案，在审查了案情并进行了调查后，发现彩香花园房屋李某实际上是转卖给了其亲妹妹李三，同时，发现南京白下区法院此案认定事实方面存在错误判断，双方在第二次离婚诉讼前，李某实际上已经完成了房产过户，转给了自己的妹妹李三，而南京白下区人民法院却依然认定彩香花园的房屋在李某名下。所以被李某钻了空子。
面对现实，摆在尤某前面的只有四条诉讼途径：
一、申请对南京市白下区人民法院的生效判决进行再审。
白下区法院在审理这起案件中对“彩香花园住房一套”，产权人的认定显然有错，当时，产权人早已为李三而非尤某之妻李某了。根据民事诉讼法第一百七十九条的规定“原判决、裁定中认定事实的主要证据不足的”，依法可以申请再审。
二、确认李某与李三的房屋买卖合同无效。
李某在离婚前、配偶不知情的情况下，将夫妻共有财产转让给其妹，根据合同法第五十二条规定 “恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，在确认合同无效后，要求李三返还财产。
三、 诉讼主张因李三侵犯夫妻共有财产权要求李三支付房屋的价款。
这种途径就是承认房屋已经被转让的既成事实，但无疑李三和李某合谋将本应属于尤某的房屋占有了，因此可以转而向李三、李某主张彩香花园房屋的价款。
四、起诉苏州市房产管理局，撤销李某与李三之间的房屋产权转让的登记。
律师可以推断，在房屋转让的过程中，房产管理局必定存在过错，因为整个转让过程中，尤某没有到场、也不知情，根据《苏州市城市房屋权属登记条例》第二十四条规定，“共有房屋权属登记，由共有人共同申请登记”。在苏州要交易房屋，该房屋如果有共有人，则共有人要与所有权人一同到场办理过户手续。
在综合考虑上述四种方案后，承办律师还是选择了看似最不可取第四种方案，原因如下：
第一种方案的不可取之处在于，虽然申请再审的可能性较大，但是法院只会对已有的财产进行再分配，并不会再涉及已经转移的财产，对彩香花园的房屋法院的意见，肯定是让当事人提起诉讼再行主张，这是费时费力又没有新的收获的途径。
第二种方案的不可取之处在于，通过民事诉讼主张房屋买卖合同无效，这可能是大部分诉讼代理人都会考虑到的途径，该起案件确实可以胜诉，但是房产管理局并不因为法院判决房屋买卖合同无效而自动撤销因该合同产生的登记行为，等于说，之前的民事诉讼打赢了，还只是走了一半的路，很可能再要和房产管理局打一场行政诉讼，要求将之前的房产登记行为撤销。
第三种方案的不可取之处在于，将当事人没有到手的物权转变成了更加没有保障的债权，一旦这样操作之后等于拱手让出了房屋，拿了几十万元的债权，而这几十万元债务对于履行能力较差的被告往往是无法负担的，名义上是赢了官司，实际上是失败了。
第四种方案，它的好处有三点：1、一次诉讼就能解决问题，等于将第二种方案的两次诉讼合并成一个，一劳永逸；2、节省诉讼费，因为原告打的是行政诉讼，不会像第二、第三种方案那样，要按照财产的标的缴纳诉讼费用（一套房屋的法院诉讼费用至少上万元，而行政诉讼的诉讼费只有几百元）；3、减轻举证负担，因为本案是行政诉讼，房产管理局要对其作出的具体行政行为承担举证责任，可以极大减轻作为民事诉讼原告方的举证负担。行政案件胜诉后，尤某只需要再到白下区人民法院申请执行，房屋就能顺利地过户到其名下，就此达到讨回房产的目的。
案件进展：
之后，虽然承办人遇到了些困难，终于还是将案件作为行政案件在苏州市金阊区人民法院立案。在查阅李某转卖李三的所有房屋登记资料资料中。承办律师和尤某这才知道：原来李某在转移财产前持有一份尤某授权的委托公证书，这份公证书虽然确是由公证处出具的，但是委托书的签名却非尤某本人签名，尤某签名也系被他人伪造。而房产管理局也就凭着这份虚假的委托公证书在尤某不在场的情况下办理了产权人的变更登记。
在庭审中，被告房产管理局的答辩意见：公证处出具的公证书，明确了尤某授权李某办理苏州市彩香花园住房一套房屋转让事宜，并且在授权委托书上也有尤某本人的签名，并由公证处确认其真实性。在办理过户手续时，公证书是具有法律效力的（在有了委托书后原告本人无须亲自到场签字），答辩人履行了审核义务，并未违反相关法律规定。且原告无相关证据证明公证书系伪造。所以被告房产管理局核发房屋所有权证，认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法，并无不当。
李某和李三作为第三人也发表了答辩意见：首先同意被告的答辩意见，另外提出，李三为善意第三人，并且李三已经成为房屋的产权人，法院应保护善意第三人的利益。
开庭期间双方就提交给法庭的证据进行了质证，争议的焦点为：1、经过公证的委托书是否由原告本人签名；2、房产管理局依据虚假的委托公证书所做出的错误具体行政行为是否可以撤销。
庭后，原告申请了法院对委托公证书上的签名真伪进行了鉴定，南京师范大学司法鉴定中心依据苏州市金阊区人民法院委托作出了笔迹鉴定，结论为：公证委托书中“尤某”的签名笔迹与提供的尤某笔迹样本不是同一人书写。以此可以断定，委托公证书上原告签名的笔迹是伪造的。
之后，第三人李某与李三主动联系原告要求和解，并提出了和解方案，原告接受和解，本案撤诉。
律师评析：
这是一起表面上看起来简单并且是非分明的案件，但细细分析，无论从事实还是法律上，都有很多值得我们探究的地方。
一、 事实方面，妻子知道丈夫因夫妻感情不和而要执意离婚的情况下，在两次离婚间隔的半年时间内将夫妻财产进行了转移，妻子的布局不可为不巧妙，夫妻二人有两套房子，一套登记在丈夫名下，一套登记在妻子名下，妻子知道第二次离婚诉讼，法院一般都会判决准许离婚，并且两套房子必然是夫妻双方各一套，这样妻子就设计好了，将自己那套名下的房屋转移掉，在第二次离婚诉讼时，又以自己工作需要、照顾小孩方便为由，要求将丈夫名下的房子判给自己，判决书满足了她的要求，而将她名下的房子判给了丈夫，判决生效后，丈夫按照判决将自己名下的房屋转移给了妻子，要求妻子将她名下的房屋转给自己时才发现自己上了当，妻子早已经将她名下的房屋转给案外人―――她的妹妹，这样，丈夫就发现自己两套房子都没有了，只剩下还要支付给妻子的补偿款，显然，丈夫在离婚财产的博弈中完全的输了，只能再花费大量的时间、精力、金钱打官司。
本案中，律师为妻子精巧布局赞叹的同时，也不免发出感慨，如果在第二次离婚诉讼中，丈夫的代理人和承办法官能够再花些时间进行一下财产调查，摸清两套房屋的权属现状，这样就能让当事人少走很多不必要的路、节约大量的成本。
二、法律方面，妻子设计的这个局，幕后很可能有律师或其他专业人士的指点，这从行政诉讼中的第三人答辩不难看出，妻子一方是留好了后手的，知道丈夫要翻案，也让你翻不成，或者房子拿不到，只能拿到一个空的债权，因为她以为转移财产的行为可以适用第三人善意取得制度，如果成立，则即便房产管理局 作出的具体行政行为存在错误，法院也会从保护善意第三人的角度出发，只是确认该登记的具体行政行为违法，并不予以撤销。对于承办本案的笔者来说，对方提出的善意取得确实比房产管理局所提的形式合法更有杀伤力。
那么，李某转移房屋、其妹妹李三是否为善意，整个房屋转让行为是否构成物权法中的善意取得呢？
律师以及承办法官的意见都是认为，不构成善意取得，根据物权法的规定，善意取得的要件有三个方面，第一点要求受让人（在本案中即为李三）受让该不动产或者动产时是善意的，第二点要求转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，第三点要求必须以合理的价格转让，后两点李某和李三做得都没有问题，而正是在第一点“善意”问题上，对方很难自圆其说，原因有两点：
1、李某转让房屋时，其妹妹李三应该知道转让的房屋为夫妻共有财产。李三和李某为亲姊妹关系，尤某与李某2000年就已经结婚，讼争房屋是婚后购买的，这一点，作为李某的妹妹，李三应该非常清楚，况且在办理过户时，房产管理局要求房屋共有人尤某到场签字，李某遂设法弄到了虚假的委托公证书，这个过程，李三参与其中也是一清二楚，所以如果说李三对李某的房屋所有权状况为共有一无所知，显然是说不通的。
2、讼争房产交易时间是在尤某与李某两次离婚诉讼的中间，李某恶意转移财产的意图李三应该是知悉的。
在中国社会婚姻家庭生活中，离婚特别是经过法院诉讼离婚是一件大事，作为至亲，李三肯定知道尤某向其姐姐李某提出了离婚之诉，第一次离婚诉讼后，姐妹二人合议将房屋过户给李三，保护李某的财产利益，也是可以想象的，但是在婚姻法上李某的行为显然属于恶意转移财产，侵害夫妻间另一方的财产权利。
所以，李某和李三转移夫妻共有财产的行为，无论如何也不能适用善意取得制度，正是基于这一事实，李某才主动找到前夫要求和解解决此事。
陈璐磊律师简介:
江苏大学法学专业毕业 学士学位
执业证号： 100505119499
业务专长：劳动争议、交通事故、保险纠纷、涉外非诉
主要服务客户：乙太光电（苏州）有限公司、江苏旺达防腐管道设备有限公司、苏州市中山瑞晶科技有限公司、苏州剑德机电设备工程有限公司、天津泰德国际货运代理有限公司苏州分公司、苏州宏宝刺绣工艺有限公司、昆山钒准精密模具有限公司等
陈律师法理功底扎实，具有较强的诉讼及法律事务应对能力，并以认真负责的执业态度及诚实守信的工作作风赢得客户的好评。
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