案件审理法院：苏州市中级人民法院
上诉人（原审原告）：陈某,昆山市玉山镇人
委托代理人：苏州竹辉律师事务所、苏州海联海律师事务所
被上诉人（原审被告）：缪某,昆山市玉山镇人
委托代理人：江苏苏州邵雪明律师事务所 邵雪明律师
案件简况：
2002年9月22日，缪某与王某签订租房协议一份，由王某将位于昆山市朝阳西村16-13号车库出租给缪某使用，租期二年。期间缪某有欲购买王某该车库，但王某提出的条件是希望缪某帮助介绍出售王某朝阳村16号楼301室住房一套，为此缪某承诺只要王某肯将车库卖给他，王某朝阳村16号楼301室住房半年内如果不能介绍出售，缪某将自已买下来。后通过缪某介绍，陈某很快与王某达成转让王某朝阳村16号楼301室住房意向。
2003年12月1日陈某与王某正式签订售房协议一份，由王某代表其儿子将位于昆山市朝阳西村16-1号楼301室商品房一套、自行车库一间及室内物品以价格计人民币45万元卖给陈某，另约定考虑到王某儿子要到2004年6月30日才能取得身份证,故办理房产证过户手续须至2004年6月30日之后办理。
协议签订后， 陈某于2003年12月底将房款45万元付清。
2003年12月2日王某按约代表儿子将登记在同一房屋所有权证的16-11号车库以5万元的价格出售给缪某。
2004年5月12日因王某的儿子2004年6月30日前未能取得身份证，陈某与王某补签协议一份，将办理房产证过户手续延期至2004年10月31日前办理。
2004年1 0月10日，双方在昆山市公证处办理公证时，为少交纳公证费，将房地产成交价写为100000元。同时，王某明确告知陈某已将16—11号汽车库出售给缪某，且在签约时，未将两车库写入协议，公证员徐某误认为主房与汽车库为同一幢楼，故提出如不将两车库写上，房产交易中心将不予办理房产过户手续，后将两车库添加在房地产买卖契约及公证书上。 2004年10月22日，陈某将昆山市朝阳西村16—1号楼301室商品房及两车库产权过户至其名下。
2004年11月10日陈某向昆山市人民法院提起诉讼，以朝阳西村16-11号车库产权归自已为由，要求法院判令缪某迁让出朝阳西村16-11号车库
原告陈某向法院提供的房产证、公证书、协议书各一份，
被告缪某提供的房产证、租房协议、协议书、收条各一份，证人王某（原朝阳村16号楼301室住房出让人）、王某二（昆山市张浦法律服务所）、徐某（公证员）、朱某等的证言及庭审笔录为证。
法院判决：
昆山法院一审判决，驳回原告陈某要求缪某迁让出昆山市朝阳西村16-11号车库的诉讼请求。案件受理费由原告陈某负担。
陈某不服原判，于2005年2月16日提起上诉。
二审法院判决，驳回上诉人的上诉维持原判，二审案件受理费，由上诉人陈某负担。
双方争议焦点：
1、朝阳西村16-1号楼301室商品房原转让协议是否有效?
2、该房产原出让人将朝阳西村16-1号楼301室商品房与车库分开出售否有法律依据？
3、上诉人在购房时是否知晓出让人将朝阳西村16-1号楼301室商品房与车库分离出让的事实？
案例分析：
事务所承办律师认为：
1、上诉人陈某与昆山市朝阳西村16—1号楼301室商品房出让人的监护人王某于2003年12月1日所签房屋转让协议的内容是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应该受法律保护。协议约定上诉人陈某以45万元人民币向王某购买的是位于昆山市朝阳西村16—1号楼301室商品房一套、自行车库一间及室内物品，16—11号车库不包括在内；
2、因昆山市朝阳西村16—1号楼301室商品房与16—11号汽车库不在同一幢楼内。根据苏州市房产管理局的规定，非同幢内的车库，受让人放弃的，可以转让给其他受让人，但其他受让人应当是本住宅区域的住户。根据此规定，上诉人陈某在签约时已知道其所购商品房的产权证上包括汽车库，出售人王某也明确告知其已将该汽车库出售给被告，上诉人陈某当时既末向出售人王某提出要购买该汽车库，也未向出售人王某交付该汽车库的房款，上诉人陈某的行为应视为放弃了向出售人王某购买该汽车库，出售人王某可以将汽车库出售给同一住宅区域的被上诉人缪某，符合主管部门的规定，在此情况下，上诉人陈某虽有产权登记，但缺乏真实的车库买受事实， 而被上诉人缪某基于买卖拥有该车库，其拒绝迁让具有事实和法律上的理由，上诉人陈某的上诉要求法院不应予以支持；
3、出售人王某在出让该房屋时明确告知上诉人陈某，已将16—11号汽车库出售给被上诉人缪某，且在签约时未将两车库写入协议；上诉人陈某在与出售人王某签约时已见到房产证，应知道其所购商品房的房产证上包括16-11号汽车库。关于过户时公证的买卖协议，将16-11号汽车库列入协议内容是因公证员徐某在不知主房与汽车库非同一幢楼的真相而提出的，实际上该公证协议是为了办理房屋过户手续而签订的，这一事实由王某的证词及双方约定的仅10万元的房价（公证协议内容），均可予以印证。另基于公证员徐某的证明， 结合原王某产权证上登记的汽车库，以及汽车库实际上一直就由被上诉人缪某租赁使用的情况，可以认为在王某与上诉人陈某房屋买卖中，汽车库不在买卖标的物之中。对此，上诉人陈某应该知晓。
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